«Как грамотно поселиться в историческом центре: что надо знать, приобретая недвижимость

в старом фонде»

В самом начале нужно определиться, для чего вы покупаете недвижимость в исторической части города и именно в старинном здании. Эксперт в сфере недвижимости Мария Иванова утверждает — покупка квартиры или дома в старом фонде:

— У любой недвижимости есть экономическая цена и символическая цена. У любой недвижимости в исторической части города символическая цена выше экономической. Проще говоря, это эмоциональная покупка, в которой покупатель ставит в основу своего решения не рациональные соображения о дальнейшей выгоде при продаже, а на свое желание жить именно здесь и именно в таком доме.

Жить в центре города престижнее и, что важно, интереснее, если придать этому «системный флер». То есть создать моду на обладание такими домами.

С ней согласен и архитектор Олег Федоров, который сам живет в историческом доме, выкупив первый этаж двухэтажного кирпичного здания. Он отмечает, что в покупке «исторических квадратных метров» есть положительные моменты:

— В чем несомненный плюс такой недвижимости, так это в том, что цена квадратного метра в таких домах существенно ниже, чем в советской «вторичке». Но среди кажущегося изобилия предложений, дельных вариантов очень мало.

— Эмоциональная покупка, это про меня! — говорит Вячеслав Вершинин, собственник дома в исторической части города— В детстве я рос в старом городе, но потом у родителей сгорел дом и мы переехали в квартиру на Ташкентскую. Я пожил практически во всех районах города, знаю их плюсы и минусы, но эмоционально мне хотелось вернуться в старый город.

Жить в девятиэтажке категорически не хотелось из-за конфликтных соседей и плохой звукоизоляции.
Вячеслав хотел приобрести две квартиры, но жильцы начали поднимать цену, переоценив его финансовые возможности. Тем не менее, через три года ситуация изменилась и на сегодняшний момент он владеет всем домом. Но вложения тоже были колоссальными — замена крыши, коммуникаций и пр.

— Я считаю, что в рынок исторической недвижимости должен прийти системный оператор. — Объясняет проблемы Мария Иванова, — Как пример, одно из предложений на рынке. Трехкомнатная квартира в состоянии «Хлам». Хорошая планировка, расположение. Но покупать ее не хочется даже несмотря на привлекательную цену около 50 тысяч рублей за квадратный метр, потому что «покупают глазами» и отвратительное состояние санузлов, простыни вместо занавесок и прочие факторы отпугивают покупателя.
Чтобы люди захотели покупать такую недвижимость, ей надо заниматься, то есть приводить ее в товарный вид. И такие частные примеры существуют. Даже небольшая студия с модным ремонтом в историческом доме уже стоит 100 рублей за квадратный метр.

Однако только ремонта квартиры недостаточно. Эксперт по недвижимости Мария Иванова справедливо указывает на важнейший фактор — подъезды. Состояние исторических зданий, по большей части, мягко говоря проблемное. И даже если стены и перекрытия продержатся веками, обшарпанность входных групп, подъездов и парадных очень часто вызывает негативные эмоции. Это останавливает покупателей.
Именно поэтому, по мнению Марии Ивановой, к рынку исторической недвижимости должен быть иной подход.

Большинство банков с крайней осторожностью относится к исторической недвижимости, потому что формально она относится к старому фонду. Оценка эксперта не предусматривает того, что это историческое здание, возведенное по старым технологиям и на деревянные перекрытия и другие факторы эксперты смотрят отрицательно.
Тем не менее, взять ипотеку возможно, а архитектор Олег Федоров и вовсе удивлен, что такая проблема существует:
— Ипотеку взять можно, потому что я ее взял! Единственно, что нужно найти правильную компанию, которая проведет оценку квартиры и компанию, которая ее застрахует.

Еще одним фактором, который может осложнить вам жизнь, это статус ОКН, то есть «Объект культурного наследия». По нынешним нормам, владелец должен содержать такой объект, не допуская аварийности и сохранять предмет охраны — это может быть только фасад здания, но может случиться и так, что в предмете охраны будут интерьеры. Более того, заниматься ремонтом могут только специализированные организации, имеющие соответствующую лицензию, что приводит к серьезному удорожанию работ.

Сегодня есть еще один статус — ЦГФО, то есть ценный градоформирующий объект. Это значит, что сам дом — не исторический памятник, но является неотъемлемой частью архитектурного ансамбля. Здесь в предмете охраны, в основном, только фасадная часть и собственник может заниматься реконструкцией дома при условии сохранения внешнего вида.

Но в этом есть и плюсы. Чем больше охранных зон, в которые попадает ваш дом, тем меньше шансов, что на эту территорию захочет прийти застройщик, или городские власти запланируют работы с изъятием собственности под муниципальные нужды.

В исторических домах не устанавливают газовые счетчики и счетчики расхода воды. Кроме того, отдельная тема — управляющие компании по большей части отказываются брать на свой баланс такие дома.
— Жизнь в историческом здании, это «сделай сам» — Рассказывает эксперт по недвижимости Мария Иванова, — Это то, что пугает покупателей.

Очень многие дома и квартиры пережили множество перепланировок и переносов коммуникаций, а качество этих работ часто весьма сомнительное. Появление кухни там, где она не предусмотрена, переносы санузлов и прочие работы часто проводились своими силами. Это связано и с тем, что многие здания и квартиры превращались в коммуналки и обратно, а вот задокументировать эти вещи многие собственники «забывали».

Есть и сложности с городскими коммунальными службами. Например, уборка снега, спил деревьев, восстановление коммуникаций и ремонтные работы на них. Однако архитектор Олег Федоров считает, что если вы решились стать жителем такого дома, то будьте готовы проявить свою гражданскую инициативу.
Лично он пишет письма во все инстанции, если сталкивается с проблемой, и если коммунальщики не реагируют, то есть множество законных механизмов повлиять на них.

- Интернета нет! - говорит Олег Федоров. - Спасает мобильный интернет, который, к счастью, сейчас не уступает по скорости проводному. Но провайдерам не выгодно подключать дома с малой этажностью, хотя такие случаи тоже есть. Телевидение со спутниковой тарелки.

— У нас в доме всего четыре квартиры, — говорит Олег Федоров. — У меня хорошие соседи. Кроме того, историческая планировка и площади. У меня есть гардеробная, ванная комната с окном, детская, объединенная гостиная и кухня. Есть свой двор, где можно проводить свои мероприятия, делать шашлык или просто наслаждаться тишиной в самом центре города.
В нашем подъезде дверь открывается с ключа, а значит, никаких посторонних людей.

Еще один несомненный плюс, это то, что именно в историческом центре сосредоточено большинство учреждений культуры, креативные кластеры, бары, кафе и т. д. при низкой плотности населения, а значит, что именно здесь меньше проблем со школами и детсадами.

— Наши просеки с большими коттеджами вдоль Волги начинают пустеть, — отмечает Мария Иванова. — Потому что там нет городской среды, нет цивилизации. Дети и внуки тех, кто строил эти имения, не хотят там жить, им хочется быть в центре событий. Исторический центр — это отличная перспектива для этих людей, но нужно доказать, что в такую недвижимость нужно вкладывать деньги.

— Про меня говорят, что я занимаюсь сохранением исторического центра, да и я сейчас в это верю! — говорит Вячеслав Вершинин, собственник дома в исторической части Самары. — Но поначалу это было не так. Мне просто хотелось уюта. Мы сняли асфальт во дворе, потому что он когда-то был выложен булыжником. Потом с друзьями-архитекторами занялись историей квартала, постепенно пришло понимание ценности исторического наследия.

Итак, жить в исторической недвижимости — это, как минимум, интересно! Высокие затраты на ремонт пока что компенсируются низкой ценой квадратных метров. Вокруг развитая инфраструктура, в шаговой доступности музеи, театры, кафе, рестораны и творческие пространства.
Исторический центр — это особенная архитектура и низкая плотность населения, уютные улочки и, несомненно, высокий статус, что компенсирует все озвученные проблемы. И, конечно, если вы живете в историческом здании, то автоматически вписываете себя в его историю и историю города!
Кроме того, как показывает практика, новые жители исторических домов, то есть ваши потенциальные соседи даже по улице — неравнодушные и интересные люди!