«Самарские дворики: уютное пространство или клубок юридических хитросплетений»

Именно так называется презентация Андрея Чернова, заместителя директора АО «Самара-Информспутник». И это действительно так — правовой статус объекта недвижимости, штука загадочная и не до конца изученная, так что действительно есть шанс ошибиться при покупке.

Начнем с публичной кадастровой карты, на которой отмечены границы земельных участков. Называется она весьма мелодично — ЕГРП365. https://egrp365.org/map/

На этой карте отображаются только участки, прошедшие межевание, то есть зафиксированные кадастровым инженером границы участка. Если участок не прошел процедуру межевания, то продать его нельзя.

Но! Если вы вдруг обнаружили, что у какого-то земельного участка отсутствуют границы, то не факт, что он никому не принадлежит. Около 10% участков были поставлены на учет по упрощенной схеме, то есть просто по адресу участка.

Кроме того, есть границы ОКС. Это объекты капитального строительства. На публичной кадастровой карте только 20% ОКС отмечены в своих границах. Как правило, это новые постройки.

Еще на карте есть слои, в которых вы можете найти ПЗЗ — правила землепользования застройки. Например, в одних местах запрещена высотная застройка, а в других — нет.

Очень полезный слой — Зоны с особыми условиями использования территории. Это охранные зоны различных инженерных коммуникаций и охранные зоны объектов культурного наследия и связанные с ними ограничения.

Нужно отметить, что на этой карте используются очень качественные аэрофотоснимки, которые вдвое детальнее, чем спутниковые снимки популярных интернет-ресурсов.

Справочная онлайн. Еще один полезный ресурс на сайте Росреестра rosreestr.gov.ru

Вбиваете адрес и получаете список объектов недвижимости, которые здесь расположены — квартиры, коммерческие помещения и так далее.
По каждому из этих объектов есть кадастровая стоимость, есть вид использования.
Важно — именно здесь можно заказать технический паспорт помещения. Какие перекрытия, степень износа и так далее. Но это платная услуга.
Кроме того, здесь есть кадастровая стоимость участков, по которой вы можете его выкупить. Или узнать, сколько вам придется платить налогов за этот участок!


ГИСОГД gisogd.samregion.ru/
За еще одной звучной аббревиатурой скрывается Государственная информационная система градостроительной деятельности.
Во-первых, здесь можно ознакомиться с генеральным планом города. Что планируется построить и когда. Не то, чтобы это хорошо работало, но, например, приобретая участок, неплохо знать, что на этом месте у города в обозримом будущем нет планов построить скоростную магистраль, станцию метро или космодром.
Кроме того, тут отмечаются места, где однажды появятся объекты муниципального и регионального значения. Например, школы, детские сады и так далее.
Звучит здорово, но степень исполнения генеральных планов по России составляет примерно 2−3%! Но все равно лучше знать о планах чиновников!

Здесь же можно посмотреть правила землепользования застройки (ПЗЗ) их предельные параметры.
Очень полезная информация — Планы по планировке и межеванию территории. То есть здесь вы можете узнать, что планируется сделать с участком.

Что еще? Если вы собираетесь что-то сделать на своем участке, построить дом, поставить забор или даже посадить дерево, то вам нужно иметь «пятисотку», то есть топографическую карту земельного участка в масштабе 1:500. Ее можно заказать через кадастрового инженера или коммерческую организацию. На ней отображены подробные и точные изображения земельного участка с указанием наземных и подземных коммуникаций и сооружений. Однако эту карту придется согласовывать и с собственниками этих сетей. (чуть ниже будет лайфхак для собственников!)
Зачем это нужно?
Затем, что даже выкапывая лунку под дерево вы можете перерубить какой-нибудь кабель. А еще есть охранные зоны инженерных сетей и в границах этих зон действуют жесткие ограничения.

Градостроительный план земельного участка. Все вышеперечисленное вы можете получить бесплатно в виде единого документа в течение 5 дней через портал Госуслуги! Все сети, все охранные зоны, точки подключения инженерных коммуникаций. Более того, здесь будет отображено «пятно застройки», то есть зона, в которой вы можете что-то строить.
Если вы покупаете земельный участок, то попросите собственника сделать такой план. Повторяем, это бесплатно!

Обслуживание

ГИС ЖКХ — Отличный ресурс, на котором отображается, какие организации обслуживают конкретный участок, планы Фонда капитального ремонта, планы программы по расселению ветхого и аварийного жилья.

Если вы собираетесь приобрести историческую недвижимость и не хотите сюрприза в виде уведомления, что ваш дом собираются в ближайшие годы снести, то обязательно проверьте на этом ресурсе всю информацию.

Приобретение объекта недвижимости может напоминать шпионский триллер. Например, обязательно походите мимо дома в пятницу и субботу вечером. Именно в это время вы можете застать сборище маргинальных элементов, если они присутствуют и определить места их собраний. Будет обидно, если купите дом или квартиру, а потом выяснится, что под окнами у вас до ночи идут бурные пьяные дебаты о судьбе Родины или о взаимном уважении. Опять же, могут быть драки.
Расположение контейнерных площадок, места, где собираются курильщики. Все это тоже может испортить впечатление.

Так определяет ответственного собственника исторической недвижимости Вячеслав Вершинин, собственник недвижимости в историческом центре Самары! Не все бывает просто, но если вы решили приобрести уникальную собственность, то отбросьте сомнения, вооружитесь нашими советами и превратите свою жизнь в невероятное приключение!